唐学斌辞任

【潘军回归一线兼任彩生活CEO】

3月26日，彩生活服务集团有限公司（01778，HK；以下简称彩生活）在发布2020年财报的同时，还宣布了一个重磅消息——董事会成员的最新调整。

黄玮辞任彩生活执行董事及首席执行官，主席兼执行董事潘军兼任彩生活CEO。值得注意的是新加入的成员，花样年控股地产集团副总裁朱国刚成为彩生活新任执行董事。另外，此前战略入股彩生活的京东和360均分别派出了代表郑宏彦、孙冬妮进驻彩生活任非执行董事。

彩生活公告截图

对于这项重大的人事调整，潘军在今天的业绩发布会也专门作出了解释，“本次调整有部分董事个人原因，也是董事会为未来更好地发展所做的主动调整。未来我们需要更有爆发力、更有管理能力的CEO”。朱国刚的加入，则意味着彩生活未来在社区发展业务上将和花样年的房地产开发业务进行更密切的协同、合作，京东和360董事的进驻也将有助于未来更多的资源共享、合作，共同挖掘增值服务空间。

《每日经济新闻》记者了解到，在这项人事安排公布后，曾担任彩生活首席执行官的唐学斌发朋友圈祝贺潘军回归一线兼任CEO，“未来物业是一门比房地产还大的生意”。

2020年，彩生活实现主营业务年度收入35.96亿元(人民币，下同)，净利润约5.42亿元，同比增长1.2%；归属于控股股东净利润约5.02亿元，同比增长0.6%；净利率同比增1.2个百分点至15.1%。

最近两年，彩生活跟花样年一样，也在进行“二次创业”，调整思路主要聚焦在人、事、钱三个方向。“人”的方向，主要是管理架构精简优化，让组织扁平化，总部职能部门同步调整，权责更加清晰，提高管理效率；“事”的方向，就是基础业务和增值服务的调整；“钱”的方向，则是资金回笼和债务优化，提升资金的使用效率，降低融资成本。

潘军特别对增值服务的调整有所反思，“过去我们凭借着对社区服务资源的理解，对社区业务进行探索，取得了一定的成绩，但也忽略了成本效益的考量。以前是单打独斗的发展模式，现在是引进京东、360这种专业的合作伙伴，双方资源和技术互补设施所在。”

2020年彩生活在增值服务方面的收益出现了下滑，潘军说“这是彩生活主动调整的结果”。即减少了靠高投入带来流量的这类业务，将资源集中来发展高质量、高回报的业务。

“我认为增值服务应该由一些更好的方向来推动，而不是学习说传统的互联网要烧钱来产生流量、黏性，而依靠的是距离的黏性来产生增值服务。”

具体落地上，潘军认为应该分三步走，一是把四保服务打好基础，二是通过“温度的提升”来获取业主的信任，第三是以正确的增值服务来渗透业主的生活。过去彩生活在第三阶段投入了很大的精力和成本，但在第一阶段的基础服务和项目质量方面还有些薄弱。所以在2020年，彩生活进行了相应调整，将业主满意度放到发展第一位来考量，“花一定时间和精力来弥补线下的物业管理，未来后面两个板块才能相互促进发展”

截至2020年12月31日，彩生活生态圈注册用户数增加至约3780万人，其中生态圈活跃用户数增加至1670万人。

【从掌舵人发言，探上市物企未来发展】

“12月25日，由《证券日报》社主办的“第三届中国房地产资本峰会——乘风·求变2020物业管理资本论坛”在京盛大开幕。

经济日报社副社长赵子忠、中指研究院常务副院长黄瑜、碧桂园服务执行董事兼总裁李长江、彩生活董事长潘军、雅生活集团总裁兼首席执行官李大龙、绿城服务集团行政总裁吴志华、正荣服务执行董事兼行政总裁黄亮、中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲、奥园健康生活集团常务副总裁雷易群、鸿坤物业总经理吴国卿、万物梁行北京区域总经理赵振兴、睿信咨询总裁、睿观研究院院长郝炬、世茂服务控股执行董事兼总裁叶明杰、特斯联副总裁谢超、鑫苑服务CFO黄波、新城悦服务集团首席战略官兼董秘尤建峰等企业代表出席了此次论坛，围绕物管企业在资本+科技赋能下走向何方等问题，为中国物管行业发展建言献策。”

这种级别的会议，邀请和出席的一般都是企业的掌舵人，其发言基本上也代表了公司治理的思路以及对公司未来发展的思考。

借助这种不可多得的机会，本号也尝试根据大佬在论坛的发言（稿），对相关公司未来发展以及掌舵人观点进行点评，各位大佬发言稿详见今天推送的第2-6篇。

（参会的就是这帮人，放心，里面找不到本文作者）

NO.1：碧桂园服务

总裁李长江：碧桂园服务要做国际领先新物业服务集团

“如何实现千亿营收？第一是物业服务，含商业。第二是城市服务。第三是增值服务，这是三个主航道。当然也许未来我们还会在科技上，科技产品上，科技的专利上甚至操作平台上有所收获。”

点评：没什么特别新颖的观点，让作者觉得不错的是并购标的后是以共同做大蛋糕为目标，而不是对并购标的控制权争夺的零和博弈。标题里的国际化，讲话中没有找到具体的阐述，但在12月24日官微的推文里倒是好生介绍了一番。

如何实现千亿营收？本号之前用两篇专题文章做过详细阐述，可戳《这些物业龙头，剑指千亿梦想》《龙头物企，如何实现千亿梦想？》。

NO.2：彩生活

董事长潘军：要真正意义上让社区的居民融入进来让社区拥有温度

“为什么我们要从物业管理物的管理提升到人的服务，最后到社区的融入。这是我今年开始提的关于社区的融入问题。所以，未来我们必须要升维。

怎么升维？要真正意义上让社区的居民融入进来；第二，要和党建结合起来；第三，要和街道办、居委会、社区工作站打通起来。最关键的，要和业委会真正形成互动。”

点评：作为推动物业行业走向资本市场功不可没的“老大哥”，彩生活经过5年的蒙眼狂奔后，随着唐学斌的辞任，开启了全面的战略反思和调整。

俗话说从哪里跌倒从哪里爬起来，潘总没有在市值、拓展等方面过多阐述，更多是回到物业服务的本质，回归到基本的经营单元打造上进行构思、构想。虽然股性不再性感，但扎实做好基本面，做好社区服务，终能迎来价值回归。

NO.3：雅生活集团

总裁兼首席执行官李大龙：物业公司的定位差异化和品牌独立化

“物业公司当前差异主要体现在规模、市值等方面。资本市场仍然把物业公司看作是地产公司的关联公司，今年物业股估值下滑，原因之一是受房地产行业三条红线的影响。未来，物业公司的差异化，或将取决于物业公司对资本的驾驭能力。随着资本不断冲击，物业管理行业会加速整合、分化，头部物业公司或将有机会享受A股市场的价值红利。”

点评：李大龙总裁财务科班出身，自2016年加入雅生活集团，4年时间，通过产融互动（驾驭资本），带领雅生活集团收入从10亿元跨越至100亿规模体量的跃升。这个应该是目前物业行业里最懂资本、最会驾驭资本的掌舵人了，难怪年纪轻轻（1986年生，34岁），就能操盘一家近500亿市值的上市公司。

最期待的是雅生活股东和管理层们念念不忘的回归A股，相信要不了多久，雅生活服务就能实现A+H双布局的愿意，A股的小伙伴们，千万不要颤抖呀。

NO.4：绿城服务

吴志华表示，这就是绿城服务当前的战略调整，用方程式表示，即绿城服务的未来=（人本+科技）生态平台。

点评：绿城服务一直算是行业的探索者、领头羊，尤其在商业模式的创新上，在增值服务的拓展上，不断有新知和新见，像一个布道者一样，为行业企业传经送道。虽然上市这几年，风头日减，但优秀的经营能力一直在线。持续看好！

NO.5：正荣服务

“同样我们也发现，公司价值和价格也不是一回事，经常是背离，我自己有的时候挺焦虑的，因为确实股价表现，最近不断估值回归什么的都受影响，很多同行都受影响，我也焦虑睡不着觉，后来我请教了一个师父，他说你根本不用关心资本市场的事情，资本市场价格和价值背离是很正常的，就相当于什么呢？

相当于人和狗的关系，人会去遛狗，这个狗就是股价，人就是公司的市值，只要人的价值不断往前走，不管这个狗在人前还是人后，但是公司价值一直往前走，它一定会回到你的身边，从这个角度来说，我们真正把公司价值经营做好，基本面做好，假以时日一定会获得比较好的股价回归。”

点评：黄总的发言挺不错的，唯独上面标红的那段话，本号表示很遗憾。有2点：

1、“话糙”，即为表述不当，用人溜狗来论述股价和市值的波动关系，实为不妥。更合适的表达应该是“价格总是围绕着价值上下波动，只要专注价值的创造，价格终究会回到正确反映价值的轨道上来”。

2、“理也糙”，“我们真正把公司价值经营做好，基本面做好，假以时日一定会获得比较好的股价回归。”这个好的界定标准，不在于你，而在于资本市场，在那些投行、那些专业机构的评价指标体系里。除了埋头走路，还得抬头看天。

你看人家碧桂园服务、永升生活服务，股价就一直波动上扬，正荣服务、中海物业、金融街物业等等就一路震荡下跌，你能说是投资者没眼光吗？你能说是企业经营不好吗？

产品经营市场有产品经营的逻辑，资本投资市场有资本市场经营的逻辑，我们应该主动去拥抱它，用资本市场能够听明白的话术去讲述公司的愿景、公司创造价值的逻辑，像碧桂园服务和雅生活服务一样，善用资本的力量，赢得产品市场和资本市场的双赢。

轻视资本、拒绝与资本良好沟通，最后吃亏的还是企业自身。

NO.6：中信建投证券

“未来来看，到底怎么来看物业管理企业，我觉得最重要的事情还是在于，大家认为你是消费企业，你的财务指标是不是跟消费企业是一致的？现在市场上只有茅台和非茅台，科技股只有酱香科技。为什么好呢？是因为现金流好，因为利润在会计表上是骗人的，现金流是实实在在的。”

点评：同行就不点评同行了，赞同他对物业上市公司“类消费”估值的观点，实际上基金界也是这么认为的，很多带“消费”类主题的基金都布局了碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务这类绩优物企。感兴趣的可翻看专题研报《兼具消费属性，具备长期投资价值》。

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