恒大引入战略投资300亿元 净负债率料降至65%

新年伊始，恒大地产引入战略投资事宜获得实质进展。1月2日晚间，恒大（03333.HK）发布公告称，其间接附属公司恒大地产与八家战略投资者签订增资协议，合共引入投资300亿元（人民币，下同）。增资完成后，八家战略投资者将持有恒大地产约13.16%股权，而恒大地产原股东凯隆置业的持股比例将下降至86.84%。

新投资者的引入，将对恒大地产原有资本结构产生重大影响，最为直接的是，其负债水平将相应下降。以该公司2016年中期业绩报告数据模拟测算，净负债率将由92.97%下降至大约65%的行业平均水平。

有业内人士认为，此番运作成功，意味着其已完成回A的重要一局，同时也提振广大投资者的信心。1月3日，恒大开盘涨3.93%，随后股价略微下探。截至记者昨晚发稿，股价报4.97港元/股，涨2.90%。

实现回A关键一步

1月2日晚间，恒大发布公告称，恒大地产与8家战略投资者签订增资协议，共计引入投资300亿元，换取扩股后恒大地产约13.16%的股权。恒大附属公司凯隆置业持有恒大地产股份由100%稀释至86.84%。

按照300亿投资额所对应的13.16%的股权比例计算，恒大地产A股估值约为2280亿元，略高于万科A+H股最新总市值2207亿元宁波置业公司起名测算，同时是恒大港股上市平台的近4倍。以此测算，上市后恒大地产的市净率约为3.58。根据Wind资讯，这一数字明显高于万科（2.28）、保利（1.3）、绿地（1.97）等A股同类房企，意味着恒大地产的估值偏高。

事实上，恒大地产本次增资与深深房A的重组事宜有着直接关系。2016年10月，凯隆置业、恒大地产与深深房A等订立重组合作协议，按照协议，深深房A将以发行股份及/或现金支付的手段向凯隆置业收购恒大地产的全部权益，届时，凯隆置业将成为深深房A的控股股东。

2017年1月2日公告称，本次增资一方面将为恒大地产筹集资金，另一方面将有助于维持深深房A重组完成后的公众持股量。这也意味着，恒大地产的本次增资是为其借壳深深房A做重要铺垫。

恒大公告还显示，倘若相关重组未能在2020年1月末前完成，上述战略投资者有权向凯隆置业方面提出包括回购恒大地产股份等相关要求。

深深房A去年12月30日披露的最新停牌进展公告称宁波置业公司起名测算，公司与深投控及重组对手方积极推进重大资产重组的各项工作，继续就本次重大资产重组方案进行沟通与论证。目前，公司重组尽职调查、审计、评估等相关工作正在按计划推进。

在恒大地产回A棋局里，引战工作的落地，意味着最为关键的一步已经完成，未来将与深深房A就交易对价等细节进行敲定。

净负债率进一步下降

2016年，恒大无疑是房地产市场最大受益者之一，据指数研究院日前发布数据，该集团全年实现销售额3810亿元，一举将万科（000002）拉下蝉联了逾十年的“一哥”宝座。

但是，为了换取规模上的快速提升，该集团在过去两年持续放大的财务杠杆，成为投资者不断拷问其财务以及资金安全的焦点。尽管该公司截至2016年中期拥有1.86亿土地储备，但这仍然不足以打消资本市场的担忧，因为一旦国内房地产市场走坏导致销售不济回款乏力，恒大将面临资金链方面的压力。

鉴于此，恒大引入战略投资者，不但是其为了重组深深房而进行的必然操作，更在客观上修复公司的负债水平。

以其2016年中期业绩报告的数据总借款3812亿元、现金余额2120亿元、净资产1820亿元为基础进行测算，恒大在成功引入300亿元战投后，公司现金余额增加至2420亿元，净资产增加至2120亿元，根据“[净负债率=（有息负债总额-货币资金）/净资产]×100%”公式，其净负债率有望从92.97%下降至约65%的行业平均水平。若该公司留有后手进行第二轮引战，对应的净负债率将存进一步下降空间。

市场占比仍有提升空间

近年来，恒大不断加大并购动作。公告显示，仅2015年，恒大就并购新世界、华人置业等港资巨头15个超大型项目及在深圳获得22个旧改项目。恒大2016年中报披露，深圳土地未来将给恒大带来的货值高达约4000亿元。随着业绩的不断提升取名，恒大的市场占比也呈逐年快速增长趋势。

根据统计局最新数据，2016年前11月商品房成交金额已达到10.25万亿元，历史首次突破10万亿大关。换言之，恒大至今市场占有率已高达3.8%，位列行业第一。与此同时，前十强房企市场份额也已从2010年的10%升至2016年的20%。

分析人士指出，目前我国房地产市场已趋饱和，销售规模维持在10万亿水平，而根据恒大5000亿的年销售预期，其市场份额将上升至5%。

“事实上，与其它市场成熟的相比，目前我国大型房企的市场占有率还处在较低水平，随着未来产业集中度不断增加，市场整合机会的增多，‘强者恒强’的格局也更为明显，预计类似恒大、万科、碧桂园这样的巨无霸房企，未来的市场份额还将有进一步提升。”分析人士指出。